매도청구·현금청산, 어떤 순서로 진행되고
어디에서 다툴 수 있나

최종 확인 2026-09-04 · 법무법인 서앤율 · 현행 법령 기준. 개별 사건의 적용은 사실관계에 따라 달라질 수 있으며, 특정 결과를 보장하지 않습니다.

1. 매도청구와 현금청산의 차이

매도청구는 사업에 동의하지 않은 소유자에게 조합(사업시행자)이 "집과 땅을 시가에 팔라"고 청구하는 제도입니다. 청구가 도달하면 시가에 매매계약이 성립한 것으로 보고, 조합은 소유권이전등기를 구하는 소송을 냅니다. 리모델링(주택법), 재건축(도시정비법), 가로주택·소규모재건축(소규모주택정비법)에서 쓰입니다.

현금청산은 조합원 자격은 있었지만 분양신청을 하지 않았거나 철회했거나 분양대상에서 제외된 소유자에게 새 아파트 대신 돈으로 정산하는 절차입니다. 재건축에서는 협의가 안 되면 매도청구소송으로, 재개발에서는 토지보상법의 수용재결로 이어진다는 점이 다릅니다.

2. 리모델링 매도청구 — 주택법 제22조

요건

• 리모델링주택조합이 리모델링 허가를 신청하기 위한 동의율을 갖추어야 합니다. 주택단지 전체를 리모델링하는 경우 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상과 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의가 필요합니다(주택법 시행령 제75조).
• 동의율을 갖춘 조합은 리모델링 결의에 찬성하지 않은 구분소유자의 주택과 토지에 대해 매도청구를 할 수 있습니다(주택법 제22조 제2항). 이때 절차는 집합건물법 제48조를 준용합니다(같은 조 제3항).

절차와 기한

1. 조합이 미동의자에게 결의에 참가할지 여부를 서면으로 최고(촉구)합니다.
2. 최고를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답해야 하며, 회답하지 않으면 참가하지 않겠다는 뜻으로 봅니다.
3. 조합은 회답 기간이 만료된 날부터 2개월 이내에 매도청구를 해야 합니다.

소유자가 다툴 수 있는 지점

• 동의서의 유효성(철회·중복·대리 서명), 동별 동의율 산정 오류
• 최고가 서면으로, 적법한 시기에, 회답 기간을 부여하며 이루어졌는지
• 회답 기간 만료 후 2개월 안에 청구했는지
• 매매대금이 개발이익을 반영한 시가로 감정되었는지

3. 재건축 매도청구 — 조합설립 미동의자(도시정비법 제64조)

1. 사업시행자는 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않은 소유자와 건축물·토지만 소유한 자에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구합니다.
2. 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며, 회답이 없으면 동의하지 않은 것으로 봅니다.
3. 2개월이 지나면 사업시행자는 그때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다.

과거에는 조합설립 직후 매도청구가 이루어져 개발이익이 배제된 가격으로 정산된다는 비판이 있었고, 현행법은 사업시행계획인가 이후로 촉구 시점을 옮겨 시가에 개발이익이 반영되도록 정비되었습니다. 촉구 시기·방식과 두 번의 2개월 기한 준수 여부가 소송의 첫 쟁점입니다.

4. 재건축·재개발 현금청산 — 분양 미신청자(도시정비법 제73조)

대상

• 분양신청을 하지 않은 자
• 분양신청기간 종료 전에 분양신청을 철회한 자
• 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 자
• 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

절차와 기한

1. 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 토지·건축물·그 밖의 권리의 손실보상에 관해 협의해야 합니다.
2. 협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 재건축은 매도청구소송을 제기하고, 재개발은 수용재결을 신청해야 합니다.
3. 60일을 넘겨 제기·신청하면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다. 이자율은 시행령 제60조에 따라 6개월 이내 연 5%, 6개월 초과 12개월 이내 연 10%, 12개월 초과 연 15%입니다.

청산금액은 사업시행자와 소유자가 협의하여 정하는 것이 원칙이며, 협의가 안 되면 재건축은 법원 감정, 재개발은 수용위원회 재결로 정해집니다. 협의 단계에서 조합이 제시하는 금액은 출발점일 뿐이므로, 별도 감정평가로 적정 가치를 확인한 뒤 협의에 임하는 것이 일반적인 대응입니다.

5. 가로주택·소규모재건축 — 소규모주택정비법 제35조·제36조

• 사업시행자는 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않은 소유자에게 동의 여부 회답을 촉구하고, 촉구를 받은 소유자는 60일 이내에 회답해야 합니다. 회답이 없으면 동의하지 않은 것으로 봅니다.
• 사업시행자는 동의하지 않겠다고 회답한 소유자와 건축물·토지만 소유한 자에게 매도청구를 할 수 있으며(제35조), 매도청구소송을 제기할 수 있습니다(제36조).

절차가 도시정비법보다 간소한 만큼 촉구 누락, 회답 기간 미부여 같은 흠이 자주 발견됩니다. 대응 방법은 재건축 매도청구와 같습니다.

6. 재개발 수용재결과 보상금 증액 소송 — 토지보상법

1. 손실보상 협의 — 사업시행자가 감정평가에 따른 보상금을 제시하고 협의합니다.
2. 수용재결 — 협의가 안 되면 사업시행자가 지방토지수용위원회에 재결을 신청하고, 위원회가 보상금을 정합니다.
3. 이의재결(선택) — 재결에 불복하면 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다.
4. 행정소송 — 재결에 불복하는 소유자는 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거친 경우 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기할 수 있습니다(토지보상법 제85조). 보상금 증감을 다투는 소송은 사업시행자를 피고로 합니다.

단계마다 감정평가를 다시 받을 기회가 있으므로, 협의 단계부터 종전자산의 가치를 뒷받침할 자료(거래 사례, 임대 수익, 건물 상태 등)를 갖추는 것이 중요합니다.

7. 상가·사업자의 영업보상

• 토지보상법이 적용되는 사업에서 영업장소를 이전하거나 휴업하게 되면 영업손실을 보상합니다. 휴업보상은 시행규칙 제47조에 따라 원칙적으로 4개월 이내의 휴업기간에 대한 영업이익, 휴업 중 고정비용, 이전 비용, 이전 광고비 등을 합산해 산정합니다.
• 다른 장소로 옮겨 영업을 계속할 수 있는 경우에는 휴업보상이 아니라 이전 비용만 보상되는 경우가 있습니다.
• 대상이 되려면 적법한 장소에서 사업자등록·허가 등을 갖추고 실제로 영업하고 있었다는 사실을 입증해야 하며, 영업 개시 시점이 사업인정고시 이후이면 제외될 수 있습니다.

8. 소장을 받은 뒤 30일 — 소유자가 할 일

1. 송달일을 기록하십시오. 민사소송법 제256조에 따라 소장 부본을 받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다.
2. 답변서를 내지 않으면 법원은 조합의 주장을 인정한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조). 이 경우 조합이 정한 조건으로 소유권이전이 확정될 위험이 있습니다.
3. 답변서에는 동의율·절차 하자, 매매대금 다툼의 취지를 담고, 필요하면 반소로 매매대금·청산금 지급과 지연이자를 함께 청구합니다.
4. 조합설립인가·관리처분계획 등에 중대한 하자가 있으면 무효확인·취소 행정소송과 효력정지 가처분을 병행할 수 있습니다.

9. 매매대금·청산금은 어떻게 정해지나

매도청구의 매매대금은 시가이며, 법원은 감정평가로 시가를 정합니다. 여기서 시가는 사업으로 인해 기대되는 개발이익이 반영된 가격을 뜻합니다. 소유자는 감정 절차에서 비교 대상 선정, 개발이익 반영 여부, 건물 상태 등에 관한 의견과 자료를 제출할 수 있습니다. 현금청산금도 협의가 안 되면 같은 방식(재건축)이나 수용재결(재개발)로 정해집니다. 최종 금액은 감정 결과와 개별 사정에 따라 달라지며, 증액이나 특정 금액을 보장할 수는 없습니다.

10. 기한 한눈에 보기

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