가로주택 매도청구 촉구서, 60일 안에 답해야 하는 이유

촉구서가 도착한 날 달력에 동그라미를 쳤다면, 당신은 이미 60일 카운트다운을 시작한 겁니다. 조합설립 동의서에 도장을 찍지 않은 채 그냥 버텼는데 사업은 계속 진행되고, 어느 날 "회답 기간 만료 후 매도청구를 행사하겠습니다"라는 서면이 날아온다. "나는 동의하지 않았는데 왜 내 건물을 강제로 팔아야 하지?"라는 의문, 완전히 정당합니다. 그런데 가로주택정비사업에서는 동의 여부와 무관하게 모든 토지등소유자가 조합원이 되므로, 미동의자라도 매도청구 대상이 됩니다. 타이밍과 기한을 모르면 감정평가 기준일이 이미 지나 있고, 더 높은 시가를 다툴 기회도 사라집니다. 이 글 하나로 30일·60일·60일·90일·60일, 5단계 기한을 모두 파악하고 지금 어느 단계에 있는지 스스로 가늠할 수 있습니다.

⚡ 이것만 먼저 — 핵심 요약

가로주택 매도청구는 ①심의 결과 수령 후 30일 내 서면 촉구 → ②토지등소유자의 60일 내 회답(무응답 시 미동의 간주) → ③회답 기간 만료 후 60일 내 매도청구권 행사, 3단계 기한 안에서만 성립합니다. 이후 사업시행계획 인가·고시 후 90일 내 손실보상 협의, 협의 불성립 시 60일 내 매도청구소송이라는 별도 트랙이 기다립니다. 2026년 2월 27일 시행된 개정법(법률 제21040호)에 따라 조합설립 동의율은 80%에서 75%로 완화됐습니다.

동의율 75%가 채워지는 순간, 왜 미동의 소유자의 시계가 달라지나요?

2026년 2월 27일부터 조합설립 동의율 요건이 75%로 낮아졌습니다(법률 제21040호). 이 수치가 채워지면 조합은 건축 심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 미동의 소유자에게 서면으로 회답을 촉구해야 하며, 촉구서 수령 후 60일 내 의사를 밝히지 않으면 미동의 간주로 처리됩니다.

§35⑤ 매도청구권을 안 썼다면, 사업시행자는 소송을 포기한 걸까요?

아닙니다. 법제처는 2023년 3월 20일 유권해석(법령해석 사례 23-0161)을 통해, §35⑤에 따른 매도청구권을 행사하지 않았더라도 §36② 매도청구소송 제기는 여전히 가능하다고 명확히 밝혔습니다. §35⑤ 기간이 지났다고 안심할 수 없으며, 사업시행계획 인가·고시일 기준 90일 내 협의 → 60일 내 소송이라는 두 번째 시한이 작동합니다. 분양신청 기간에 참여하지 않으면 현금청산 대상자로 전환돼 §36 협의·소송 절차가 적용됩니다.

감정평가 기준일, 어느 시점 시가로 결정되나요?

대법원은 매도청구권 행사의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 시가를 기준으로 매매계약이 성립한다는 법리를 확립했습니다(대법원 판례).

"매도청구권 행사의 의사표시가 도달한 때 시가에 의한 매매계약이 성립되고, 이때의 시가는 그 당시의 객관적 거래가격이다." — 최근 대법원 판례 취지

미동의 소유자가 지금 당장 취할 수 있는 현실적 대응 3단계

실제 상담 사례를 재구성하면 다음과 같습니다. A씨(가명)는 노후 다세대 건물을 보유하다 촉구서를 방치해 미동의 간주가 됐고, 협의도 결렬돼 매도청구소송이 제기됐습니다. 소송 단계에서야 대응에 나서 불리한 감정액에 맞서야 했습니다.

① 촉구서 수령 즉시 — 수령일을 기록하고 60일 내 서면으로 의사를 표시할 것. 침묵은 미동의 간주이며 내용증명 등 발송 증거를 보관해야 합니다.
② 사업시행계획 인가·고시 확인 즉시 — 90일 협의 기간 내 감정평가 기준일과 산정 방법을 검토 후 서면으로 이의 의견을 제출하십시오.
③ 매도청구소송 소장 수령 즉시 — 소장 부본 도달일이 미동의자 기준의 매매대금 기준시점입니다. 법원 감정인 선정 전 독립 감정평가를 받아 비교 자료를 준비하십시오.

자주 묻는 질문

가로주택 매도청구 소송에서 감정평가액은 어느 정도 수준인가요?

사업지 위치와 기준일 시장 상황에 따라 편차가 큽니다. 감정액이 시세보다 낮다고 판단되면 법원 감정인 선정 전 독립 감정 자료를 준비해 이의 의견을 제출하는 것이 유효합니다.

60일 회답 기간에 아무것도 안 했는데, 지금이라도 동의할 수 있나요?

무응답은 법상 미동의 간주이며, 이후 동의 의사를 표시해도 이미 진행된 매도청구 절차를 되돌리기 어렵습니다.

가로주택 매도청구 소송은 얼마나 걸리나요?

1심 기준 통상 1년~2년 이상 소요되며, 법원 감정 절차가 포함되면 더 길어집니다.

조합이 §35⑤ 매도청구권 60일 기한을 놓쳤다면, 미동의 소유자는 사업을 막을 수 있나요?

§35⑤ 기간 도과만으로 사업이 멈추지 않습니다. 법제처 유권해석(23-0161)에 따라 사업시행자는 §36② 소송 트랙으로 매도청구소송을 제기할 수 있습니다.

동의율 75%가 되기 전에 미리 할 수 있는 대응이 있나요?

동의율 집계 방식과 대상 토지등소유자 범위에 오류가 있으면 조합설립 인가 자체를 다툴 수 있고, 이는 이후 매도청구 절차 전체에 영향을 줍니다.

이런 신호가 보이면 혼자 두지 마세요

• 촉구서를 받았는데 60일이 얼마 남지 않았다 — 침묵이 며칠 뒤 미동의 간주가 된다
• 사업시행계획 인가·고시가 됐는데 90일 협의 기간이 절반 이상 지나갔다
• 감정평가액을 받았는데 인근 실거래가와 차이가 크다고 느낀다

감정평가 기준일과 비교 사례 선정은 소송 초기에 설계해야 하며, 법원 감정 완료 후에는 다툼의 폭이 좁아집니다. 기한과 기준일을 처음부터 함께 관리해야 유리한 결과로 이어질 수 있습니다.

이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다 (대한변호사협회 등록 변호사).

#가로주택매도청구 #가로주택정비사업 #소규모주택정비법 #조합설립동의 #매도청구권 #토지등소유자 #미동의소유자 #감정평가기준일 #동의율75퍼센트 #현금청산