리모델링 서면결의 철회, 총회 후에도 가능할까?

은퇴 후 노후자금을 아파트 한 채에 묶어둔 60대 K씨가 법무법인 서앤율에 처음 연락한 건 조합 창립총회가 끝나고 3일이 지난 시점이었습니다. "총회 전날 서면결의서를 냈는데, 총회가 끝난 뒤 분담금 내역을 다시 보니 예상보다 4,000만원이 더 높았다"는 게 이유였습니다. "지금이라도 철회하면 되지 않나요?"라고 묻는 K씨에게 돌아온 답은 간단하지 않았습니다. 리모델링 서면결의 철회는 '결의가 유효하게 성립되기 전'까지만 가능하다는 법리가 적용되는 경우가 많습니다. 허가 신청 전인지, 결의 정족수가 충족됐는지, 분담금이 총회 의결을 거쳤는지에 따라 K씨가 짊어질 비용은 최소 수천만원 단위로 달라집니다. 이 글을 읽고 나면 철회 가능 시점·분담금 확인 순서·매도청구 대응 기한을 스스로 판단할 수 있습니다.

리모델링 서면결의 철회, 결의 성립 전후로 왜 결과가 완전히 갈리나요?

리모델링 서면결의 철회의 핵심 기준은 단 하나입니다. 결의가 유효하게 성립됐는가, 아닌가. 대법원은 "정족수를 갖추게 된 그 시점에 결의가 유효하게 성립하며, 동의 철회는 그 전까지만 할 수 있다"는 취지로 판시한 바 있습니다(대법원 판례 취지). 창립총회 당일 현장 출석 시 투표 개시 선언 전까지 철회하고 직접 투표할 수 있으나(서울시 표준정관 제22조 제7항 단서를 채택한 경우), 총회 후 정족수가 충족된 이후에는 철회서를 제출해도 효력이 없는 경우가 많습니다. 또한 철회 의사가 상대방에게 도달하면 즉시 효력이 발생하므로, 이후 재철회서를 제출해도 원래 서면결의서의 효력이 되살아나지 않는 것으로 보는 것이 통상적입니다(관련 판례 취지).

재제출 전에 분담금·동의율·권리변동계획을 꼭 확인해야 하나요?

① 동의율 — 조합설립 3분의 2, 허가 75%는 서로 다른 문턱

리모델링주택조합 설립에는 단지 전체 구분소유자·의결권의 각 3분의 2 이상과 각 동 과반수 결의가 필요한 것으로 규정되어 있습니다(주택법 §11③). 수직증축형 행위허가는 전체 75% 이상 동의가 요구되는 것으로 규정되어 있습니다(주택법 §66①). 서면결의 철회로 어느 문턱 아래로 떨어지는지에 따라 조합의 후속 조치가 달라집니다. 공동명의 세대의 동의율 산정 단위는 법원의 최근 해석(서울고등법원·대법원, 2026)을 먼저 확인하세요.

② 분담금 — 권리변동계획 기재 여부와 총회 의결 이력

세대수가 증가하는 리모델링에서는 권리변동계획을 수립해 허가를 받아야 하며(주택법 §67), 분담금이 주요 기재사항에 해당하는 경우가 많습니다. 2019년 주택법 시행규칙 개정으로 수직증축형의 추가 비용 분담안은 총회 의결 사항이 된 것으로 알려져 있습니다. 조합 공지 분담금이 총회 의결 금액과 일치하는지, 변경 시 별도 총회가 열렸는지 확인하세요. 절차가 생략됐다면 분담금 변경에 절차 하자를 주장할 수 있는 경우가 있습니다.

③ 정보 제공 의무 — 서면결의 전 안건 공개가 됐는가

법원은 사전에 정보를 제공받지 못한 상태의 서면결의에 대해 "의사가 구분소유자의 의사에 반하지 않는다고 추정하기 어렵다"는 취지로 판단한 사례가 있습니다(하급심 취지). 분담금·공사 범위·일정 등 안건이 충분히 공개됐는지 확인하는 것이 이후 분쟁 시 방어선이 됩니다.

조합이 철회서를 무시하면 어떻게 대응해야 하나요?

철회 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 발생하므로, 내용증명 우편으로 조합 대표자에게 발송하고 수취 확인을 보관하는 것이 실무 기본입니다. 조합이 철회를 무시하고 동의자 명단에 포함한 채 허가를 신청하면 조합설립인가 또는 행위허가 취소·무효 확인 행정소송과 집행정지를 신청할 수 있습니다. 반면 철회가 유효하게 인정돼 동의율이 허가 기준 아래로 떨어지면, 허가 신청 이전에 철회가 도달했는지가 비용 부담의 분기점이 됩니다.

매도청구 단계에서 조합 제시액이 최종 금액이 아닙니다. 법원 감정으로 결정되며, 감정 의견서에 거래 사례·건물 상태를 담아 제출하면 금액에 영향을 줄 수 있습니다(단, 결과는 사안별로 다릅니다).

허가 신청 후 2개월 회답 기간 안에 할 수 있는 것은?

조합이 매도청구권을 행사하려면 집합건물법 §48을 준용하는 경우가 많습니다. 절차는 통상 서면 최고 → 2개월 회답 기간 → 회답 만료 후 2개월 내 매도청구 소 제기 순서이며, 주택법 §66 행위허가까지 받아야 청구가 가능한 것으로 보는 경우가 많습니다. K씨처럼 철회가 불인정된 경우라도 2개월 회답 기간 시작 전까지 다음 행동이 가능합니다.

• 철회서 도달 여부·공동명의 세대 산정 오류 등 절차 하자를 검토합니다.
• 분담금이 총회 의결을 거쳤는지, 권리변동계획에 기재됐는지 확인합니다.
• 조합설립인가·행위허가 처분에 대해 집행정지 신청과 취소 소송을 병행합니다.
• 법원 감정 절차에서 개발이익을 반영한 적정 시가 의견을 제출합니다.

회답 만료 후 2개월 내 소 제기가 없으면 조합의 청구 권한이 소멸할 수 있으나, 소장을 받고 통상 30일 내 답변서를 제출하지 않으면 무변론 판결이 선고될 수 있습니다.

재동의 후 분담금이 오르면 세금과 연금에도 영향을 미치나요?

분담금은 취득세 과세표준에 포함될 수 있고, 리모델링 완료 후 공시가격 상승은 건강보험 지역가입자 보험료·재산세에도 영향을 줄 수 있습니다. 공시가격이 상승하면 월 보험료가 오를 수 있으므로, 재동의 전 세무사·건강보험공단 상담을 통해 구체 영향을 확인하세요. 동의 후 소유권 이전이 제한되지 않는 경우가 많아 매각을 통한 사업 이탈도 가능할 수 있으나, 개별 조합 정관·약정 등에 따라 달라질 수 있으므로 사안별 검토가 필요하며, 양도세 문제도 마찬가지입니다.

자주 묻는 질문

리모델링 서면결의 철회는 언제까지 할 수 있나요?

통상 정족수가 채워지기 전까지 가능한 경우가 많습니다. 창립총회 당일이라면 해당 정관을 채택한 경우 투표 개시 선언 전 현장 출석으로 철회할 수 있으며, 정족수 충족 이후에는 조합설립인가 전이라도 철회가 인정되지 않는 경우가 많습니다.

철회서를 냈는데 조합이 무시하면 어떻게 하나요?

내용증명으로 발송해 수취 확인을 보관하세요. 조합이 무시한 채 허가를 신청하면 행위허가 취소 소송·집행정지 신청을 병행할 수 있습니다.

조합설립 동의율(3분의 2)과 허가 동의율(75%)은 어떻게 다른가요?

조합설립은 전체 구분소유자·의결권 각 3분의 2 이상, 수직증축형 허가는 75% 이상으로 허가 문턱이 더 높은 것으로 규정되어 있습니다. 철회로 어느 기준 아래로 떨어지는지에 따라 조합의 후속 조치가 달라집니다.

매도청구 소장을 받으면 비용과 기간이 얼마나 드나요?

소장 수령 후 통상 30일 내 답변서를 제출해야 하며, 1심 감정 포함 소송 기간은 사안에 따라 상이합니다. 인지대·감정비 등은 청구 금액과 감정 범위에 따라 달라집니다.

분담금이 재제출 후 올랐다면 이의를 제기할 수 있나요?

수직증축형의 추가 비용 분담안은 총회 의결 사항인 것으로 알려져 있습니다(2019년 시행규칙 개정). 총회 의결 없이 변경됐다면 절차 하자를 근거로 다툴 수 있습니다.

이 신호가 보이면 판단을 미루지 마세요

아래 상황 중 하나라도 해당한다면 혼자 두기 어렵습니다.

• 창립총회가 끝난 지 3일 이상 지났는데 아직 철회서를 내지 않은 경우
• 조합으로부터 서면 최고(촉구) 공문을 받았고 2개월 기한이 언급된 경우
• 분담금이 처음 설명과 달리 총회 의결 없이 변경 통보된 경우

리모델링 서면결의 철회는 도달 시점과 정족수 충족 시점이 하루 차이로 결과를 가릅니다. 법무법인 서앤율은 철회 도달 방법 설계부터 동의율 하자 검토, 행위허가 집행정지까지 단계별로 검토합니다.