리모델링 매도청구 소장 별지, 등기부 지분·면적과 다르면 어떻게 되나

소장 봉투를 뜯는 순간, 별지 부동산 목록 맨 위 숫자부터 손가락으로 짚어보는 분들이 있습니다. 전용면적이 등기부와 0.07㎡ 어긋나거나, 대지지분 분모가 낯선 숫자였거나 — "조합이 법무사한테 맡겼을 텐데 설마 틀렸겠어" 하고 넘기는 게 자연스러운 반응입니다. 그런데 실무에서는 바로 그 안일한 판단이 답변서 쟁점을 통째로 날리는 출발점이 됩니다. 같은 소장이라도 별지 목적물이 정확히 특정됐는지, 동의율 산정에 하자는 없는지, 최고 절차를 제대로 밟았는지에 따라 법원의 판단 방향이 달라집니다. 이 글에서는 등기부 표제부·갑구와 소장 별지를 항목별로 대조하는 순서, 절차 하자를 찾아내는 방법, 그리고 30일 안에 해야 할 행동을 구체적으로 정리합니다.

소장 별지와 등기부, 어떤 항목을 어떻게 대조해야 하나요?

주택법 제22조 제3항은 리모델링 매도청구에 집합건물법 제48조를 준용하는 경우가 많습니다(법제처 2026년 9월 기준). 소장 별지의 '구분소유권'은 등기부 표제부 전유부분 면적에, '대지사용권'은 등기부상 대지지분 기재란에 각각 대응하는 것으로 볼 수 있습니다. 두 서류를 나란히 놓고 아래 네 항목을 1:1로 대조하는 것이 답변서 전략의 출발점입니다.

별지에 전용면적이 84.93㎡로 적혔는데 등기부에는 84.86㎡인 경우, 0.07㎡ 차이라도 감정평가 기준 면적이 달라지면 청산가액이 수백만 원 이상 달라질 수 있습니다. 공유 명의 세대에서는 공유자 누락이 자주 문제가 됩니다. 상담 사례를 재구성하면, 배우자와 공동명의인 A씨(가명) 부부에게 소장이 도착했는데 별지에는 A씨 단독 소유로만 기재돼 있었습니다. 공유자 전원에 대한 청구가 아닌 형태가 되어 목적물 특정이 불완전하다는 쟁점이 생겼고, 답변서에서 이 점을 명시적으로 다퉈야 했습니다.

동의율·최고 절차에 하자가 있으면 매도청구권 자체가 흔들리나요?

동의율 요건 — 단지 전체 75% + 동별 50%를 동시에

주택법 제66조 제2항 및 시행령 제75조 제1항 [별표 4]에 따르면 리모델링 허가 신청 시 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상, 각 동별 50% 이상 동의를 통상 동시에 충족해야 하는 경우가 많습니다(법제처 2026년 9월 기준). 하급심 판결 중 하자 있는 동의서 19명분을 제외하자 전체 동의율이 72.6%로 떨어져 75% 요건 미충족으로 매도청구권 행사의 위법이 인정된 사례가 있습니다(수원지방법원 성남지원 2020년 선고). 소장에 첨부된 동의자 명단을 등기부 소유자 현황과 대조해 동의서 유효성(철회·중복·대리)과 동별 산정을 검증하는 것이 답변서 1단계 작업입니다. 2026년 9월 현재 동의율을 70%로 낮추는 시행령 개정안이 입법예고 중이나 아직 시행 전이므로, 현행 소송에는 대체로 75% 기준이 적용되는 것으로 보입니다.

최고 절차 — 2개월 회답기간과 소송 제기 2개월 타임라인

집합건물법 제48조 제1항은 재건축 결의 후 집회 소집자가 지체 없이 미찬성 구분소유자에게 서면으로 참가 여부를 촉구하도록 규정하며, 리모델링 매도청구에도 준용될 수 있습니다. 촉구받은 날로부터 통상 2개월 이내 미회답은 불참가 의사로 간주되며, 조합은 회답기간 만료 후 통상 2개월 이내에 소송을 제기해야 하는 경우가 많습니다. 최근 서울고등법원은 2개월 응하지 않을 것을 조건부로 하는 소장 제출도 가능하다고 판단한 사례가 있고, 대법원도 심리불속행기각으로 이 입장을 유지한 것으로 알려져 있습니다. "최고도 안 받은 것 같은데 소장이 왔다"는 경우, 촉구 서면의 도달 여부와 시기를 우편 수취 기록으로 반드시 확인해야 합니다. 또한 행위허가(주택법 제66조) 없이 매도청구권을 행사하면 효력이 없다는 취지의 하급심 판결도 있는 것으로 알려져 있으므로, 허가 취득 시점과 청구 제기 시점의 선후도 확인 대상입니다.

별지 불일치가 감정평가 단계까지 이어지는 구조는?

법원이 감정인을 지정해 매매대금을 산정하는 단계에서 별지에 기재된 면적·지분이 기준값으로 활용되는 경우가 많으므로, 초기 기재 오류가 감정가 차이로 이어질 수 있습니다. 대금은 개발이익을 반영한 시가가 기준이 되는 경우가 많으며, 조합이 협의 과정에서 제시한 금액이 최종 대금이 아닐 수 있습니다. 소유자 측에서 감정 단계에 개입하려면 ①별지와 등기부 불일치를 답변서에서 쟁점화해 보정을 요구하고, ②감정 절차에서 거래사례·건물 상태·임대수익 자료를 제출해야 합니다. 감정인 기피·재감정 신청은 감정인 선임 단계부터 의견을 내는 것이 유효하며, 감정서를 받은 후 이의를 제기하면 절차상 늦는 경우가 있습니다. 답변서는 법원이 정한 기한 내에 제출해야 하며, 이 기한은 원칙적으로 30일 이상입니다(민사소송법 제256조). 이 기간 내에 제출하지 않으면 무변론 판결이 선고될 수 있습니다(민사소송법 제257조).

소장 수령 후 30일, 지금 당장 해야 할 3가지는?

1. 등기부등본 발급 + 별지 4개 항목 대조 — 전유부분 면적·대지지분·소유자 지분·건물 표시를 등기부와 1:1로 맞춰봅니다. 공동명의라면 공유자 전원이 피고로 기재됐는지 반드시 확인합니다.
2. 동의율·최고 절차 서류 요청 — 조합 공문·동의자 명단·총회 자료를 확보해 동의서 유효성(철회·중복·대리)과 동별 산정을 검증합니다. 최고 서면의 발송 시기와 회답 가능 기간도 확인합니다.
3. 30일 이내 답변서 제출 준비 — 별지 불일치·동의율 하자·최고 절차 흠결 중 확인된 쟁점을 답변서에 명시합니다. 반소(대금 지급 + 지연이자)를 함께 구성할지도 이 단계에서 결정합니다.

"매도청구는 '조합이 사겠다고 하면 팔아야 하는 것'이 아니라, 조합이 동의율·최고·기한을 법대로 지켰는지와 대금 산정에 이의가 있는지를 법원이 정한 답변서 제출기간 내에 다투기 시작하느냐로 갈립니다." — 법무법인 서앤율

자주 묻는 질문

별지 면적이 등기부와 0.07㎡만 달라도 답변서 쟁점이 되나요?

됩니다. 감정평가 기준 면적이 달라지면 청산가액 차이가 수백만 원 이상 발생할 수 있고, 목적물 특정 흠결 주장의 근거가 됩니다. 면적 불일치가 확인됐다면 답변서에 명시하고 변호사 검토를 받으시기 바랍니다.

부부 공동명의인데 배우자만 피고로 소장이 왔습니다. 어떻게 해야 하나요?

공유자 전원에 대한 청구가 아닌 상태로 목적물 특정이 불완전하다는 쟁점이 생깁니다. 30일 이내 답변서에서 반드시 다퉈야 하며, 조기 상담을 권장합니다.

답변서를 30일 안에 내지 못하면 어떻게 되나요?

민사소송법 제257조에 따라 무변론 판결이 선고될 수 있어 조합 측 청구 조건이 그대로 확정될 위험이 있습니다. 소장 송달일을 기준으로 법원이 정한 답변서 제출기한을 반드시 확인해 그 기간 내에 대응하시기 바랍니다(민사소송법 제256조, 제257조).

소송 과정에서 감정평가 비용은 얼마나 드나요?

법원이 정하는 감정인 보수 기준에 따라 통상 수십만~수백만 원 범위이며, 최종 부담은 판결 결과와 소송 진행 방식에 따라 결정됩니다.

동의율 75% 요건이 70%로 완화되면 지금 받은 소장에도 영향이 있나요?

2026년 9월 현재 개정안은 입법예고 단계로 아직 시행 전입니다. 현재 진행 중인 소송에는 대체로 현행 75% 기준이 적용되며, 개정 시행 후 계속 중인 사건에 미치는 영향은 사안별 검토가 필요합니다.

이런 신호가 보이면 혼자 두지 마세요

다음 중 하나라도 해당된다면 30일 기한 안에 전문적인 검토가 필요합니다.

• 소장 별지 전유면적·대지지분이 등기부와 한 항목이라도 다른 경우
• 부부 공동명의인데 배우자 한 명만 피고로 기재된 경우
• 최고 서면을 받은 기억이 없거나 도달 시점이 불분명한 경우

별지 불일치·동의율 하자·최고 절차 흠결은 각각 독립된 쟁점이 되기도 하고, 세 가지가 맞물려 매도청구권 자체의 효력을 다투는 구조로 연결되기도 합니다. 소유자 혼자 답변서를 작성할 때 가장 많이 놓치는 지점은 반소(대금 + 지연이자 청구)를 함께 설계하지 않는 것입니다. 30일 안에 전문가 검토를 받으시기 바랍니다.