리모델링 매매제안서, 금액 말고 반드시 확인해야 할 4가지 조건

조합 담당자가 건넨 서류를 받아 든 순간, 눈은 자동으로 숫자 칸으로 향합니다. "8억 2천이면 충분하지 않을까?" — 그 계산이 끝나는 순간, 정작 중요한 조건들은 이미 넘어가 버립니다. 실무에서 상담을 진행할 때 가장 자주 듣는 말이 "금액은 확인했는데, 다른 조건이 있는 줄 몰랐어요"입니다. 문제는 금액에 동의한 이후 계약 단계에서 임차인 보증금 공제, 분담금 증액 같은 조건이 등장하면 번복이 어려워진다는 점입니다. 리모델링 매매제안서는 조합이 어느 단계에 있는지, 동의율 요건을 실제로 충족했는지에 따라 법적 효력 자체가 달라집니다. 이 글을 읽으면, 제안서를 받은 날부터 30일 안에 무엇을 확인하고 어떤 기준으로 판단해야 하는지 스스로 정리할 수 있습니다.

제안서에 적힌 금액, 왜 '최종 매매대금'이 아닌가요?

매매제안서상 금액은 조합이 산정한 협의 제안액일 뿐, 법적 구속력 있는 확정 계약 금액이 아닙니다. 주택법 제22조는 매도청구 시 매매대금 기준을 "시가(市價)"로 명시하고 있으며, 실무상 이 시가는 통상 법원이 지정하는 감정인이 결정하는 경우가 많습니다. 조합 제안액과 법원 감정액 사이에 상당한 차이가 생길 수 있습니다.

서울 노원구 K씨(가명, 약 30평대 아파트 소유) 사례를 예로 들면, 2026년 초 수령한 매매제안서에는 매도금액 8억 2천만원·분담금 1억 4천만원이 기재되어 있었습니다. 그런데 약 3개월 후 총사업비 증가를 이유로 분담금 추정치가 1억 9천만원으로 변경됐다는 공지를 받았습니다. 제안서상 분담금은 주택법 제67조에 따른 권리변동계획 확정 전 추정치일 수 있기 때문입니다. 감정 결과에 이의가 있다면 보완감정 또는 재감정 신청을 검토할 수 있으나, 특정 금액을 보장하는 것은 아닙니다.

"매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다." — 주택법 제22조 제3항 (2026년 9월 기준)

동의율·행위허가 요건을 못 갖춘 매매제안서는 효력이 없나요?

리모델링주택조합의 매도청구권(주택법 제22조 제2항)은 "허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우"에 발동될 수 있습니다. 요건을 충족하지 못한 상태의 매매제안서·최고서는 법적 효력이 불완전할 수 있으며, 하급심에서 행위허가 미취득 상태의 매도청구를 위법으로 판단한 사례도 있는 것으로 알려져 있습니다(서울행정법원·서울고등법원 사례, 대법원 확립 입장은 미정).

조합설립(2/3)과 행위허가(75%)는 별개의 문턱입니다. 2026년 8월 18일 국토교통부가 행위허가 동의율을 70%로 낮추는 시행령 개정안을 입법예고했으나, 2026년 9월 기준 현행 기준은 75%입니다. 또한 대법원은 수개 구분건물을 소유한 자는 1인으로 산정해야 한다고 판시한 것으로 알려져 있으며(대법원 판례), 공동명의 세대·다주택 소유자가 있는 단지라면 동의율 계산 자체에 다툼의 여지가 생길 수 있습니다.

임차인 보증금·사전최고 2개월 — 제안서에서 놓치기 쉬운 두 가지 조건

경기도 소재 단지의 L씨(가명) 사례를 예시로 들겠습니다. L씨는 매매제안서상 금액에 구두로 동의했고, 계약 단계에서 조합 측이 "임차인 전세보증금 2억 5천만원은 매매대금에서 공제한다"고 주장하면서 분쟁이 발생했습니다. 제안서에는 이 공제 조건이 명시되어 있지 않았고, 확정 계약서 체결 전이라면 번복 여지가 있으나 체결 후라면 상황이 달라집니다.

주택법 제22조 제1항에 따라 조합은 소송 전 통상 3개월 이상 협의해야 하며, 집합건물법 제48조 준용에 따라 미동의자에게 서면으로 최고하고 2개월의 회답기간을 부여해야 합니다. 이 절차를 거치지 않았거나 회답기간이 2개월 미만이었다면 절차적 하자를 답변서 쟁점으로 제기할 수 있습니다. 소장 부본을 송달받은 날부터 민사소송법 제257조 제1항에 따라 30일 이내에 답변서를 제출해야 하며, 기한을 넘기면 무변론 판결이 나올 수 있습니다.

소장 수령 후 30일, 지금 해야 할 3가지

• ① 수령일 기록: 소장 부본을 받은 날짜를 반드시 메모하고, 30일 카운트를 시작합니다.
• ② 답변서 쟁점 정리: 동의율 산정 방식, 행위허가 취득 여부, 사전최고 절차(2개월 회답기간 준수 여부)를 쟁점으로 명시합니다.
• ③ 감정 의견 준비: 조합 제시액과 별도로 독립 감정 자료(인근 거래사례·건물 상태·임대수익)를 확보해 법원 감정 절차에 의견을 제출할 준비를 합니다.

상가·점포 소유자라면 — 영업보상·휴업보상 조건도 매매제안서에서 확인해야 합니다

상가·점포 소유자 또는 임차인에게 발송된 매매제안서에는 영업보상·휴업보상 조건이 포함되는 것이 바람직하나, 실무에서 이 항목이 빠진 채 오는 경우가 드물지 않습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제47조는 휴업 기간을 원칙적으로 4개월 이내로 규정하며, 요건 입증이 필요합니다. 사업자등록증상 영업 개시 시점이 리모델링 사업 공람 공고일 이후라면 보상 대상에서 제외될 수 있으므로, 매출 자료·사업자등록증·임대차계약서를 협의 단계부터 준비해야 합니다. 전대차 구조가 있다면 소유자와 임차인 간 보상 귀속도 별도로 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문

리모델링 매매제안서를 받으면 반드시 팔아야 하나요?

매매제안서 자체는 강제성이 없습니다. 조합이 동의율·사전최고·기한 요건을 모두 갖춘 후 소송으로 매도청구를 해야 법적 강제력이 생길 수 있으므로, 절차 하자 여부를 빠르게 검토하는 것이 중요합니다.

조합이 제시한 금액이 곧 최종 매매대금인가요?

아닙니다. 소송으로 진행될 경우 매매대금은 통상 법원이 지정한 감정인이 산정한 시가를 기준으로 결정되며, 감정 의견서에 거래사례·건물 상태 자료를 제출하면 결과에 영향을 줄 수 있으나 증액 보장은 아닙니다.

소장을 받은 뒤 답변서 기한은 얼마나 되나요?

민사소송법 제257조 제1항에 따라 소장 부본 송달일로부터 30일 이내입니다. 기한을 넘기면 무변론 판결이 내려질 수 있으므로 받은 날짜부터 즉시 일정을 계산해야 합니다.

집에 세입자가 있는데 전세보증금은 어떻게 되나요?

제안서·계약서에 보증금 공제 조건이 명시되어 있는지 반드시 확인하십시오. 조합이 계약 단계에서 보증금을 매매대금에서 공제하겠다고 주장하는 경우가 실무에서 드물지 않습니다.

분담금이 제안서보다 나중에 더 늘어날 수 있나요?

네, 가능합니다. 행위허가 전 제안서의 분담금은 권리변동계획 확정 전 추정치일 수 있어 총사업비 증가 시 변경될 수 있으므로, '추정'인지 '확정'인지를 확인하고 조합의 공식 권리변동계획서를 요청하십시오.

이 조건이 확인되지 않았다면 혼자 두지 마세요

아래 신호 중 하나라도 해당된다면 빠른 검토가 필요합니다.

• 매매제안서를 받았는데 행위허가 취득 여부가 불분명하다
• 소장 부본을 받은 지 2주 이상 지났는데 아직 답변서를 준비하지 못했다
• 제안서에 임차인 보증금 공제 조건이 빠져 있고, 계약 단계에서 처음 언급됐다

결과를 가르는 것은 동의율·절차 하자를 30일 안에 쟁점화하느냐, 감정 절차에 얼마나 준비된 의견을 제출하느냐입니다. 법무법인 서앤율은 소장·최고서·제안서를 받은 날짜와 함께 소장 또는 최고서 원본, 조합 공문, 동의서 사본, 총회 자료, 등기사항증명서, 분양신청 서류, (상가의 경우) 사업자등록증·매출 자료를 준비해 오시면 사건 검토 후 대응 방향을 안내해 드립니다.

이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다 (대한변호사협회 등록 변호사). 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 개별 사안은 반드시 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다. 2026년 9월 기준 작성.